Der Immobilienmarkt 2022 /2023.
Immobilien stellen nach der Wahrnehmung aller Teilnehmer am Immobilienmarkt zu allen Zeiten eine -relativ betrachtet- sichere Anlageform dar. Diese Betrachtungsweise hat grundsätzlich auch ihre Berechtigung, denn Grund und Boden und damit der Bestand an Immobilien insgesamt kann nicht beliebig vermehrt werden, er ist also knapp; und als knappes Wirtschaftsgut ist die Immobilie vergleichsweise wertstabil und zu nahezu allen Zeiten gut handelbar.
Der Erwerb einer Immobilie dient mithin nicht allein der Schaffung eigengenutzten Wohnraums, er kann auch dabei helfen, in Zeiten hoher Inflation Vermögen zu sichern und er kann gleichermaßen zum Aufbau individuellen Vermögens beitragen.
Wie attraktiv der Immobilienerwerb für Anleger und Eigennutzer ist, hängt dabei von unterschiedlichen Faktoren ab. Angesichts des aktuellen Zeitgeschehens treten dabei Inflation und Renditeentwicklung in den Vordergrund und die Erwartungen der Marktteilnehmer an die zukünftige Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands wird überdacht:
Die Wirkung der Inflation auf den Immobilienmarkt
Die Entwicklung der Inflation innerhalb einer Marktwirtschaft betrifft alle ihre Teilnehmer. Damit hat die Inflation grundsätzlich auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, als Teil der Marktwirtschaft insgesamt.
Um zu erkennen, wie sich Inflation grundsätzlich auf den Immobilienmarkt auswirkt, empfiehlt es sich zunächst, den Begriff der Inflation etwas zu konkretisieren; dabei kann die komplexe Thematik der Inflation in wohl gerade noch zulässiger Weise verallgemeinernd so beschrieben werden:
Als Inflation ist der allgemeine Anstieg des Preisniveaus in einer Wirtschaft über einen bestimmten Zeitraum hinweg zu bezeichnen.
Die Inflation spiegelt also die Abnahme der Kaufkraft einer Währung wider. Die Inflationsrate läßt sich damit auch als Teurungsrate bezeichnen.
Unter dem Blickwinkel der Marktteilnehmer betrachtet, bedeutet eine steigende Inflation in negativer Hinsicht, dass der Marktteilnehmer mit einem bestimmten nominalen Betrag an Geldmitteln, über den Verlauf der Zeit hinweg, bei steigendem Preisniveau, immer weniger Waren und Dienstleistungen erwerben kann.
In solcher Lage erscheint es attraktiv, dem zunehmenden Kaufkraftverfall des Geldes durch eine Investition in Realwerte entgegen zu treten, also dem Wertverfall des Geldes den Erwerb bspw. einer Immobilie entgegen zu setzen.
Trifft eine steigende Inflation auf dem Immobilienmarkt auf ein niedriges Zinsniveau und damit auf „günstig“ verfügbare Kreditmittel, so wie dies in Deutschland über lange Jahren der Fall war, kann solch eine Gemengelage die Marktnachfrage erheblich verstärken. Da auch auf dem Immobilienmarkt das Angebot und die Nachfrage den Preis regeln, ist das Resultat ein ständig steigendes Niveau der Immobilienpreise.
Hinzu kommt, dass der Kreditnehmer eines Immobiliendarlehens bei einer steigenden Inflationsrate gewissermaßen den Effekt „mitnehmen“ kann, dass die stark steigende Inflation zu einer faktischen Senkung des von ihm zu bedienenden „realen“ Darlehens-Zinssatzes führt; vorausgesetzt, dass für das Immobiliendarlehen ein langfristig festgeschriebener, günstiger Nominalzins vereinbart ist. Der Realzinssatz eines Kredits berechnet sich dann aus dem Prozentsatz des Nominalzins abzüglich des Prozentsatzes der Inflationsrate.
Allzulange kann der geneigte Immobilienerwerber auf diese Ausgangslage niedriger Bauzinsen und zeitgleich hoher Inflationsrate jedoch nicht hoffen:
Ein wesentlicher Akteur auf dem Spielfeld aus Darlehenszins und Inflation ist nämlich die Europäische Zentralbank (EZB). Der EZB ist im Grunde nur eine einzige Aufgabe übertragen, nämlich diejenige, im Euroraum für Preisstabilität zu sorgen. Preisstabilität ist dabei das Gegenteil von Inflation, sodass es mit anderen Worten die Aufgabe der EZB ist, die Inflation möglichst effektiv zu bekämpfen.
Nun gehört es aber zu den klassischen Methoden der Inflationsbekämpfung, die Nachfrage auf dem Markt zu dämpfen, was durch die Verteuerung der Beschaffung von Geldmitteln erreicht werden kann. Mit dem gesteuerten Rückgang der Nachfrage sinken die Preise für das Angebot von Waren und Dienstleistungen; die Preisentwicklung stabilisiert sich und die Voraussetzungen für den Rückgang der Inflation werden -zumindest dem Grunde nach- geschaffen.
Einer im Jahr 2022 zeitweilig bereits zweistelligen Inflationsrate bezüglich der Verbraucherpreise, tritt die EZB nun also -wenn auch zögerlich- durch das Anheben des von ihr kontrollierten Leitzinses entgegen. Der Leitzins der EZB beschreibt den Zinssatz, zu dem die Geschäftsbanken sich bei der EZB refinanzieren können. Dadurch wirken sich Zinsanpassungen des Leitzinses der EZB mitelbar auch auf das Zinsniveau aus, zu dem Marktteilnehnmer sich bei den Geschäftsbanken Kredite wie auch Baukredite beschaffen können. Steigt der Leitzins, steigen auch die Darlehenszinsen für Baukredite und die Realisierung des Immobilienerwerbs wird schwieriger.
Angesichts der Tatsache, dass das Inflationsniveau in Deutschland im Bereich der Erzeugerpreise mit zeitweise 35% in der zweiten Hälfte des Jahres 2022, ein seit dem Beginn der Aufzeichnung in den 1950er Jahren noch nie dagewesenes Hoch erreicht hat, mag man daran zweifeln, dass es der EZB gelingen wird, die Entwicklung der Inflation mit dem Mittel der Zinserhöhung einzudämmen. So kann empirisch festgestellt werden, dass mit einem zeitlichen Versatz von einigen Monaten, die Erzeugerpreisinflation im Umfang etwa eines Drittels ihres Betrages, auf die Verbraucherpreisinflation „durchschlägt“. Das Inflationsniveau der Verbraucherpreise dürfte daher auch noch im ersten Quartal des Jahres 2023 zweistellig bleiben.
Angesichts der Verteuerung des Immobilienerwerbs ist mit einem „Zusammenbruch“ des Immobilienmarkts jedoch nicht zu rechnen, da der Bedarf an Wohnimmobilien ungebrochen hoch ist. Derzeit wird von einem Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in Deutschland von 300000 bis 400000 Wohnungen gerechnet, wobei die Deckung dieses Bedarf nicht im Ansatz erkennbar ist. Selbst bei künftig noch weiter steigenden Bauzinsen ist daher kaum mit einem alles entscheidenden Nachfrageeinbruch zu rechnen; allenfalls dürfte sich die Nachfrage im Hinblick auf die Zusammensetzung des Angebots und der Käuferklientel verschieben.