Kategorie: Immobilienbranche

Der Immobilienmarkt 2022 /2023.

Immobilien stellen nach der Wahrnehmung aller Teilnehmer am Immobilienmarkt zu allen Zeiten eine -relativ betrachtet- sichere Anlageform dar. Diese Betrachtungsweise hat grundsätzlich auch ihre Berechtigung, denn Grund und Boden und damit der Bestand an Immobilien insgesamt kann nicht beliebig vermehrt werden, er ist also knapp; und als knappes Wirtschaftsgut ist die Immobilie vergleichsweise wertstabil und zu nahezu allen Zeiten gut handelbar.
Der Erwerb einer Immobilie dient mithin nicht allein der Schaffung eigengenutzten Wohnraums, er kann auch dabei helfen, in Zeiten hoher Inflation Vermögen zu sichern und er kann gleichermaßen zum Aufbau individuellen Vermögens beitragen.
Wie attraktiv der Immobilienerwerb für Anleger und Eigennutzer ist, hängt dabei von unterschiedlichen Faktoren ab. Angesichts des aktuellen Zeitgeschehens treten dabei Inflation und Renditeentwicklung in den Vordergrund und die Erwartungen der Marktteilnehmer an die zukünftige Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands wird überdacht:

Die Wirkung der Inflation auf den Immobilienmarkt
Die Entwicklung der Inflation innerhalb einer Marktwirtschaft betrifft alle ihre Teilnehmer. Damit hat die Inflation grundsätzlich auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, als Teil der Marktwirtschaft insgesamt.
Um zu erkennen, wie sich Inflation grundsätzlich auf den Immobilienmarkt auswirkt, empfiehlt es sich zunächst, den Begriff der Inflation etwas zu konkretisieren; dabei kann die komplexe Thematik der Inflation in wohl gerade noch zulässiger Weise verallgemeinernd so beschrieben werden:
Als Inflation ist der allgemeine Anstieg des Preisniveaus in einer Wirtschaft über einen bestimmten Zeitraum hinweg zu bezeichnen.
Die Inflation spiegelt also die Abnahme der Kaufkraft einer Währung wider. Die Inflationsrate läßt sich damit auch als Teurungsrate bezeichnen.
Unter dem Blickwinkel der Marktteilnehmer betrachtet, bedeutet eine steigende Inflation in negativer Hinsicht, dass der Marktteilnehmer mit einem bestimmten nominalen Betrag an Geldmitteln, über den Verlauf der Zeit hinweg, bei steigendem Preisniveau, immer weniger Waren und Dienstleistungen erwerben kann.
In solcher Lage erscheint es attraktiv, dem zunehmenden Kaufkraftverfall des Geldes durch eine Investition in Realwerte entgegen zu treten, also dem Wertverfall des Geldes den Erwerb bspw. einer Immobilie entgegen zu setzen.
Trifft eine steigende Inflation auf dem Immobilienmarkt auf ein niedriges Zinsniveau und damit auf „günstig“ verfügbare Kreditmittel, so wie dies in Deutschland über lange Jahren der Fall war, kann solch eine Gemengelage die Marktnachfrage erheblich verstärken. Da auch auf dem Immobilienmarkt das Angebot und die Nachfrage den Preis regeln, ist das Resultat ein ständig steigendes Niveau der Immobilienpreise.
Hinzu kommt, dass der Kreditnehmer eines Immobiliendarlehens bei einer steigenden Inflationsrate gewissermaßen den Effekt „mitnehmen“ kann, dass die stark steigende Inflation zu einer faktischen Senkung des von ihm zu bedienenden „realen“ Darlehens-Zinssatzes führt; vorausgesetzt, dass für das Immobiliendarlehen ein langfristig festgeschriebener, günstiger Nominalzins vereinbart ist. Der Realzinssatz eines Kredits berechnet sich dann aus dem Prozentsatz des Nominalzins abzüglich des Prozentsatzes der Inflationsrate.
Allzulange kann der geneigte Immobilienerwerber auf diese Ausgangslage niedriger Bauzinsen und zeitgleich hoher Inflationsrate jedoch nicht hoffen:
Ein wesentlicher Akteur auf dem Spielfeld aus Darlehenszins und Inflation ist nämlich die Europäische Zentralbank (EZB). Der EZB ist im Grunde nur eine einzige Aufgabe übertragen, nämlich diejenige, im Euroraum für Preisstabilität zu sorgen. Preisstabilität ist dabei das Gegenteil von Inflation, sodass es mit anderen Worten die Aufgabe der EZB ist, die Inflation möglichst effektiv zu bekämpfen.
Nun gehört es aber zu den klassischen Methoden der Inflationsbekämpfung, die Nachfrage auf dem Markt zu dämpfen, was durch die Verteuerung der Beschaffung von Geldmitteln erreicht werden kann. Mit dem gesteuerten Rückgang der Nachfrage sinken die Preise für das Angebot von Waren und Dienstleistungen; die Preisentwicklung stabilisiert sich und die Voraussetzungen für den Rückgang der Inflation werden -zumindest dem Grunde nach- geschaffen.
Einer im Jahr 2022 zeitweilig bereits zweistelligen Inflationsrate bezüglich der Verbraucherpreise, tritt die EZB nun also -wenn auch zögerlich- durch das Anheben des von ihr kontrollierten Leitzinses entgegen. Der Leitzins der EZB beschreibt den Zinssatz, zu dem die Geschäftsbanken sich bei der EZB refinanzieren können. Dadurch wirken sich Zinsanpassungen des Leitzinses der EZB mitelbar auch auf das Zinsniveau aus, zu dem Marktteilnehnmer sich bei den Geschäftsbanken Kredite wie auch Baukredite beschaffen können. Steigt der Leitzins, steigen auch die Darlehenszinsen für Baukredite und die Realisierung des Immobilienerwerbs wird schwieriger.
Angesichts der Tatsache, dass das Inflationsniveau in Deutschland im Bereich der Erzeugerpreise mit zeitweise 35% in der zweiten Hälfte des Jahres 2022, ein seit dem Beginn der Aufzeichnung in den 1950er Jahren noch nie dagewesenes Hoch erreicht hat, mag man daran zweifeln, dass es der EZB gelingen wird, die Entwicklung der Inflation mit dem Mittel der Zinserhöhung einzudämmen. So kann empirisch festgestellt werden, dass mit einem zeitlichen Versatz von einigen Monaten, die Erzeugerpreisinflation im Umfang etwa eines Drittels ihres Betrages, auf die Verbraucherpreisinflation „durchschlägt“. Das Inflationsniveau der Verbraucherpreise dürfte daher auch noch im ersten Quartal des Jahres 2023 zweistellig bleiben.
Angesichts der Verteuerung des Immobilienerwerbs ist mit einem „Zusammenbruch“ des Immobilienmarkts jedoch nicht zu rechnen, da der Bedarf an Wohnimmobilien ungebrochen hoch ist. Derzeit wird von einem Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in Deutschland von 300000 bis 400000 Wohnungen gerechnet, wobei die Deckung dieses Bedarf nicht im Ansatz erkennbar ist. Selbst bei künftig noch weiter steigenden Bauzinsen ist daher kaum mit einem alles entscheidenden Nachfrageeinbruch zu rechnen; allenfalls dürfte sich die Nachfrage im Hinblick auf die Zusammensetzung des Angebots und der Käuferklientel verschieben.

Die Wirkung der Renditeentwicklung auf den Immobilienmarkt.

Mit den steigenden Leitzinsen ist auch ein gewisser Attraktivitätsverlust der Immobilie als Investment verbunden. Steigen die Leistzinsen, steigt auch die Verzinsung und damit die Attraktivität etwa von Staatsanleihen die, für sich genommen, im Hinblick auf gut bewertete Staaten, eine interessante Anlageform darstellen. Neben der Verteuerung der Immobilienfinanzierung belasten auch die steigenden Baukosten die Immobilienrenditen zusätzlich. Erreicht bzw. übersteigt das Zinsniveau der Staatsanleihe das Niveau der Rendite welche mit Immobilien in der Form der Mietrendite erwirtschaftet werden kann, mag manch ein Investor den Anleiheerwerb dem Immobilienerwerb vorziehen. „Out“ ist die Immobilie deshalb aber noch lange nicht, da der Immobilieneigentümer neben der Mietrendite auch von der langfristig eintretenden Wertsteigerung der knappen Resource von Grund und Boden profitiert.

Die Wirkung der Erwartungen an die gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands auf den Immobilienmarkt.

Die Pandemie
Als hauptverantwortlichen Treiber der Inflation wird man zunächst die Pandemie der Jahre ab 2020 ansehen können. Die rigorose „NO COVID“ Politik Chinas hat zu einer so gravierenden Störung der Lieferketten geführt, dass bei hoher Nachfrage nach Produkten die Verknappung des Angebots auf Anbieterseite zu enormen Preissteigerungen und damit Inflationsanstiegen geführt hat. Selbst wenn Deutschland auf neue Wellen der Pandemie mit nur moderaten Beschränkungen reagieren sollte, ist nicht abzusehen, dass China seinen bisherigen restriktiven Kurs der „NO COVID“ Politik aufgeben wird. Neuerlich erhebliche Beeinträchigungen von Lieferketten auch im Jahr 2023 sind daher nicht auszuschließen. Die auch künftige Störung des Warenangebots bei zeitgleichem Nachfrageüberhang augfgrund von Lieferproblemen schürt mithin die Inflationserwartung auch im Jahr 2023.

Die Energieknappheit
Aussichten darauf, dass die aktuelle Energieknappheit von nur kurz / mittelfristiger Natur sein könnte, bestehen derzeit wohl nicht. Mithin trägt die aktuelle -politisch bedingte- faktische Energieverknappung neben der Störung von Lieferketten zur Verknappung des Erzeugerangebots bei steigenden Erzeugerpreisen bei, was auch in 2023 ein Anfachen der Erzeuger- / Verbraucherpreisinflation erwarten läßt.

Die Rezession
Nach aktueller Verlautbarung der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) ist für Deutschland in 2023 insgesamt eine wirtschftliche Rezession zu erwarten. Zudem senkt die OECD die globale Wachstumsprognose für das Jahr 2023 von 2,8 auf 2,5 Prozent. Wegen des Krieges in der Ukraine erwartet die OECD insgesamt eine weltweite Konjunkturabkühlung, das globale Bruttoinlandsprodukt (BIP) werde in 2022 um lediglich noch 3,0% und im kommenden Jahr 2023 um nur 2,2 % wachsen.

Die Erwartungen an die Zukunft
Die Inflation und wirtschaftliche Rezession führt zu erheblichen Verunsicherungen aller Marktteilnehmer. Die Sorge um Unternehmensinsolvenzen und Arbeitsplatzverlust kann einerseits die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt dämpfen.
Andererseits kommt gerade in dieser Lage dem Erwerb von Immobilien unter dem Gesichtspunkt der Vermögenssicherung und „Schadensbegrenzung“ gerade im Hinblick auf eine zunehmend instabile Wirtschaft und Währung künftig eine nicht unerheblich gesteigerte Bedeutung zu, wobei die Renditeerwartung allein etwas in den Hintergrund rücken dürfte.
Auch unter diesem Gesichtspunkt wird der Immobilienmarkt weiterhin attraktiv bleiben.

Wer über eine Investition in eine Immobilien nachdenkt, für den ist vor allem die Preisentwicklung über die nächsten Jahre von Bedeutung.

Werden weitere Wertsteigerungen in dieser Assetklasse erzielt oder wird die Immobilienblase platzen und Investments lohnen sich nicht mehr? Jedoch für dieses Jahr haben einige deutsche Städte, Prognosen in der Preisentwicklung von Immobilien abgegeben. Das Resultat gibt Aufschluß: Auch 2020/21 werden die Preise weiter steigen.

In über 80 Prozent der Städte kam es 2019/20 zu einer Preissteigerungen

Der Deutsche Städtetag hat in einer Blitzumfrage über 70 deutsche Städte zur Immobilienlage befragt. Zusätzlich hat der freiwillige Zusammenschluss sämtlicher Städte in Deutschland, Datensätze aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bewertet, die auf beurkundeten Kaufverträgen beruhen. Mit der Umfrage und der Datenauswertung des Deutsche Städtetags bekommen wir ein realistisches Bild davon, wie der Immobilienmarkt in Deutschland momentan ausgerichtet ist.

Demnach gaben über 80 Prozent der befragten Städte preis, dass es im vergangenen Jahr zu Preissteigerungen bei unbebauten Grundstücken, Wohnungen und Häusern gekommen sei. 12 Prozent der beteiligten Städte berichteten von konstant gebliebenen Preisen und sieben Prozent sprachen gar von sinkenden Preisen. Doch der Trend ist klar erkennbar: Auch 2021 steigen die Preise wieder deutlich an.

Die Preisentwicklung geht in vielen Städten weiter nach oben. Zwar hat sich gleichzeitig der Rückgang der Verkaufszahlen bei Grundstücken und Wohnimmobilien im Vergleich mit dem Vorjahr nicht fortgesetzt, aber das Ergebnis der Umfrage zeigt: Das Angebot an Wohnimmobilien am Markt bleibt nach wie vor hinter der hohen Nachfrage zurück.

Der Bund, Länder, Kommunen und die Immobilienwirtschaft müssen enger zusammenarbeiten. Das Bauen muss beschleunigt werden, was zu einem höheren Angebot führen könnte. Eine langfristig angelegte, kontinuierliche und ressortübergreifende Wohnungspolitik für eine breite Schicht der Bevölkerung, soll eine positivere Trendwende möglich zu machen.

Prognostizierter Preisanstieg 2021

Der Deutsche Städtetag beriet sich mit teilnehmenden Städte zudem über ihre Einschätzung zur zukünftigen Prognosen auf dem Immobilienmarkt. Angesichts erhöhter Nachfrage und kleinem Angebot dürfte das Resultat hierauf nicht überraschen.
Für 2021 prognostizieren die Städte konstante Verkaufszahlen, die mit weiterhin ansteigenden Preisen im Immobilienmarkt einhergehen.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Viele Teilnehmer am Immobilienmarkt hegen die Furcht vor dem Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt, und den Folgen, die das Platzen einer solchen Blase nach sich zieht.

Die Furcht ist nachvollziehbar, da in anderen europäischen Ländern und in den USA solche Szenarien bereits Wirklichkeit geworden sind.

Die Ursachen des Entstehens einer Immobilienblase werden von Vielen darin erkannt, dass ein zu rascher und zu intensiver Anstieg der Immobilienpreise auf wirtschaftlich nicht solide Immobilienfinanzierungen trifft, denen Banken Vorschub leisten. Das soll bedeuten, dass Baufinanzierungen an Käufer vergeben werden, die bei sorgfältiger Betrachtung – sich den Immobilienerwerb nicht leisten können.

Geraten solche Erwerber in verschlechterte wirtschaftliche Umstände und verschlechtern sich nach einigen Jahren u.U. die Finanzierungsbedingungen, werden diese Immobiliengeschäfte notleidend.  Vollzieht sich diese Entwicklung in einem insgesamt großen Umfang, kann es zum Platzen der gebildeten Immobilienblase kommen. 

Nach Ansicht der Fachberater und konsultierter Experten der IMMOVEND Immobilien, steht eine entsprechende Entwicklung in Deutschland jedoch eher nicht an.

Gegen die Entwicklung einer Immobilienblase in Deutschland stehen folgende Fakten:

Anders als in den Ländern, die unter Immobilienblasen zu leiden haben, werden in Deutschland seit jeher private Wohnimmobilien nicht zu 100% ihres Wertes belastet. Die Beleihungsgrenze einer privaten Wohnimmobilie wird von den finanzierenden Banken regelmäßig bei etwa 70% bis 80% des Wertbetrages der Immobilie gezogen. Es müssen also private Immobilienerwerber zwischen 20% und 30% verfügbares Eigenkapital für die Investition aufbringen. Die vergleichsweise höhere Eigenkapitalquote vermindert das Risiko, dass Banken sich gezwungen sehen, Nachfinanzierungen vom Darlehensnehmer anfordern zu müssen..

Seit 2017 wurden zudem die gesetzlichen Regularien, die von Banken bei der Immobilienkreditvergabe zu beachten sind, im Sinne des Verbraucherschutzes geschärft.

Mit dem neu in das Kreditwesengesetz (KWG) aufgenommenen § 18a, wurden bspw. die Anforderungen an die bankseitigen Informationspflichten und die Prüfung der Kundenbonität geregelt. Es wurde die Umsetzung einer Widerrufsbelehrung sowie die Pflicht zur hinreichenden Qualifikation der kreditvergebenden Bankmitarbeiter adressiert. Insgesamt wird damit der Vergabe von sog. „faulen Krediten“ entgegen gewirkt.

Weiter unterscheidet sich auch die Laufzeitstruktur für Baukredite in Deutschland erheblich von der in anderen Ländern. Wurden in Spanien vor der Immobilienkrise Kreditlaufzeiten von teilweise über 40 Jahren vereinbart, bei entsprechend geringer jährlicher Tilgung, ist in Deutschland die Kreditlaufzeit mit etwa 25 Jahren deutlich kürzer angesetzt, bei einer ebenso deutlich höheren Tilgungsrate p.a..