Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?


Viele Teilnehmer am Immobilienmarkt hegen die Furcht vor dem Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt, und den Folgen, die das Platzen einer solchen Blase nach sich zieht.

Die Furcht ist nachvollziehbar, da in anderen europäischen Ländern und in den USA solche Szenarien bereits Wirklichkeit geworden sind.

Die Ursachen des Entstehens einer Immobilienblase werden von Vielen darin erkannt, dass ein zu rascher und zu intensiver Anstieg der Immobilienpreise auf wirtschaftlich nicht solide Immobilienfinanzierungen trifft, denen Banken Vorschub leisten. Das soll bedeuten, dass Baufinanzierungen an Käufer vergeben werden, die bei sorgfältiger Betrachtung – sich den Immobilienerwerb nicht leisten können.

Geraten solche Erwerber in verschlechterte wirtschaftliche Umstände und verschlechtern sich nach einigen Jahren u.U. die Finanzierungsbedingungen, werden diese Immobiliengeschäfte notleidend.  Vollzieht sich diese Entwicklung in einem insgesamt großen Umfang, kann es zum Platzen der gebildeten Immobilienblase kommen. 

Nach Ansicht der Fachberater und konsultierter Experten der IMMOVEND Immobilien, steht eine entsprechende Entwicklung in Deutschland jedoch eher nicht an.

Gegen die Entwicklung einer Immobilienblase in Deutschland stehen folgende Fakten:

Anders als in den Ländern, die unter Immobilienblasen zu leiden haben, werden in Deutschland seit jeher private Wohnimmobilien nicht zu 100% ihres Wertes belastet. Die Beleihungsgrenze einer privaten Wohnimmobilie wird von den finanzierenden Banken regelmäßig bei etwa 70% bis 80% des Wertbetrages der Immobilie gezogen. Es müssen also private Immobilienerwerber zwischen 20% und 30% verfügbares Eigenkapital für die Investition aufbringen. Die vergleichsweise höhere Eigenkapitalquote vermindert das Risiko, dass Banken sich gezwungen sehen, Nachfinanzierungen vom Darlehensnehmer anfordern zu müssen..

Seit 2017 wurden zudem die gesetzlichen Regularien, die von Banken bei der Immobilienkreditvergabe zu beachten sind, im Sinne des Verbraucherschutzes geschärft.

Mit dem neu in das Kreditwesengesetz (KWG) aufgenommenen § 18a, wurden bspw. die Anforderungen an die bankseitigen Informationspflichten und die Prüfung der Kundenbonität geregelt. Es wurde die Umsetzung einer Widerrufsbelehrung sowie die Pflicht zur hinreichenden Qualifikation der kreditvergebenden Bankmitarbeiter adressiert. Insgesamt wird damit der Vergabe von sog. „faulen Krediten“ entgegen gewirkt.

Weiter unterscheidet sich auch die Laufzeitstruktur für Baukredite in Deutschland erheblich von der in anderen Ländern. Wurden in Spanien vor der Immobilienkrise Kreditlaufzeiten von teilweise über 40 Jahren vereinbart, bei entsprechend geringer jährlicher Tilgung, ist in Deutschland die Kreditlaufzeit mit etwa 25 Jahren deutlich kürzer angesetzt, bei einer ebenso deutlich höheren Tilgungsrate p.a..

Prognostizierter Trend in der Immobilien Branche

Wer über eine Investition in eine Immobilien nachdenkt, für den ist vor allem die Preisentwicklung über die nächsten Jahre von Bedeutung.

Werden weitere Wertsteigerungen in dieser Assetklasse erzielt oder wird die Immobilienblase platzen und Investments lohnen sich nicht mehr? Jedoch für dieses Jahr haben einige deutsche Städte, Prognosen in der Preisentwicklung von Immobilien abgegeben. Das Resultat gibt Aufschluß: Auch 2019/20 werden die Preise weiter steigen.

In über 80 Prozent der Städte kam es 2018/19 zu einer Preissteigerungen

Der Deutsche Städtetag hat in einer Blitzumfrage über 70 deutsche Städte zur Immobilienlage befragt. Zusätzlich hat der freiwillige Zusammenschluss sämtlicher Städte in Deutschland, Datensätze aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bewertet, die auf beurkundeten Kaufverträgen beruhen. Mit der Umfrage und der Datenauswertung des Deutsche Städtetags bekommen wir ein realistisches Bild davon, wie der Immobilienmarkt in Deutschland momentan ausgerichtet ist.

Demnach gaben über 80 Prozent der befragten Städte preis, dass es im vergangenen Jahr zu Preissteigerungen bei unbebauten Grundstücken, Wohnungen und Häusern gekommen sei. 12 Prozent der beteiligten Städte berichteten von konstant gebliebenen Preisen und sieben Prozent sprachen gar von sinkenden Preisen. Doch der Trend ist klar erkennbar: Auch 2020 steigen die Preise wieder deutlich an.

Die Preisentwicklung geht in vielen Städten weiter nach oben. Zwar hat sich gleichzeitig der Rückgang der Verkaufszahlen bei Grundstücken und Wohnimmobilien im Vergleich mit dem Vorjahr nicht fortgesetzt, aber das Ergebnis der Umfrage zeigt: Das Angebot an Wohnimmobilien am Markt bleibt nach wie vor hinter der hohen Nachfrage zurück.

Der Bund, Länder, Kommunen und die Immobilienwirtschaft müssen enger zusammenarbeiten. Das Bauen muss beschleunigt werden, was zu einem höheren Angebot führen könnte. Eine langfristig angelegte, kontinuierliche und ressortübergreifende Wohnungspolitik für eine breite Schicht der Bevölkerung, soll eine positivere Trendwende möglich zu machen.

Prognostizierter Preisanstieg 2020

Der Deutsche Städtetag beriet sich mit teilnehmenden Städte zudem über ihre Einschätzung zur zukünftigen Prognosen auf dem Immobilienmarkt. Angesichts erhöhter Nachfrage und kleinem Angebot dürfte das Resultat hierauf nicht überraschen.
Für 2020 prognostizieren die Städte konstante Verkaufszahlen, die mit weiterhin ansteigenden Preisen im Immobilienmarkt einhergehen.