Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland auch im Jahr 2020?

Warum steigen die Immobilienpreise in Deutschland auch im Jahr 2020?

Angebot und Nachfrage regeln den Preis.

Diese Aussage beschreibt einen der grundlegenden Zusammenhänge mit globaler wirtschafts-systematischer Geltung. Wie Angebot und Nachfrage zusammenhängen, und wie diese sich auf die Preisbildung auswirken, können zurück verfolgt werden bis hin zu den Veröffentlichungen Adam Smith’s im Jahre 1776, der sich mit diesem Mechanismus in seiner Publikation „Der Wohlstand der Nationen“ auseinander setzte.

Der stete Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland ist in verschiedenen Faktoren begründet.

Die Angebotslage

In der ersten Dekade des 21. Jahrhunderts zeigte sich auf dem deutschen Immobilienmarkt verglichen mit den europäischen Nachbarländern wenig Bewegung. Die Bautätigkeit lag auf einem relativ niedrigen Niveau und Investoren waren am Immobilienerwerb wenig interessiert. Mit zunehmend weniger attraktiven, anderweitigen Anlageangeboten stieg in der zweiten Dekade des Jahrhunderts dann das Interesse an der Anlageform der Immobilieninvestition langsam an.

Die Nachfrage

Der private Wohnungsbau

Unterstützt wurde die Entwicklung der steigenden Nachfrage nach Immobilien zur selben Zeit,  durch Zuwanderung und die Flüchtlingsbewegungen der letzten Jahre. Die steigenden Nachfrage all derer, die aufgrund der langjährig niedrigen Bauzinsen und aufgrund der vergleichsweise gute wirtschaftliche Lage in Deutschland, den möglicherweise lange als unerfüllbar angesehenen Wunsch nach der eigenen Wohnimmobilie nunmehr als tatsächlich erreichbar ansahen und den Käufermarkt betraten.

Die Großinvestitionen

In den vergangenen Jahren ist die Nachfrage nach Immobilien durch große Investoren stark gestiegen. Liquide Vermögen im zweistelligen Millionenbereich werden immer stärker in Immobilien investiert, wobei nicht allein die Nachverdichtung von Beständen sondern gerade auch der Neuerwerb im Fokus steht. Privat von Anlegerfamilien kontrollierte Family Offices erwerben dabei nicht selten Immobilienpakete bestehend aus 100 und mehr einzelnen Wohnimmobilien.

Großinvestoren und privat Wohnungssuchende sind im Allgemeinen besonders auf Ballungsgebiete orientiert, wie Stuttgart, Berlin, Frankfurt und Hamburg und neuerdings auch Städte wie Heilbronn. Bislang noch immer brach liegende Grundstücke werden bebaut und Gewerbeimmobilien werden in Wohneinheiten umgewidmet.

Diese Erkenntnis wird durch unsere eigene Erfahrung in der Unterstützung von Family Offices seitens unseres Unternehmens IMMOVENDA Immobilien gestützt. Immobilienmakler in Hamburg, Immobilienmakler in Frankfurt, Immobilienmakler in Stuttgart, Immobilienmakler in Berlin, entsprechende Ankäufe und Akquisitionen unterstützt. 

Die Preisentwicklung

Auf die ansteigende Nachfrage reagierte der Markt der Anbieter , und es wurde und wird noch immer schnell und viel gebaut. Gleichwohl überwiegt noch immer die Nachfrage. Innerhalb der Gruppe der Immobiliensuchenden konkurrieren die privat Wohnungssuchenden nicht nur untereinander sondern gerade auch stark mit den Großinvestoren, was dazu führt, dass insbesondere im privaten Wohnungsbau die Immobilienpreise weiter steigen; ganz nach der Regel, “Angebot und Nachfrage regeln den Preis”

Ist der Erwerb privater Wohnungsimmobilien heute erschwinglich?

Ist der Erwerb privater Wohnungsimmobilien heute erschwinglich?

Ausgelöst durch das langjährig anhaltende, niedrige Niveau der Bauzinsen, erwägen heute weit mehr Menschen den Erwerb privater Wohnimmobilien als in vergangenen Dekaden.

Preisanstieg bei Immobilien

Den niedrigen Bauzinsen steht zweifelsfrei zunächst der ebenfalls langjährige Anstieg der Preise von Wohnimmobilien gegenüber, der in den vergangenen zehn Jahren zudem erheblich an Fahrt aufgenommen hat. Statistisch betrachtet liegt der Nominalindex für Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2019 um über 190 % höher als im Jahr 1975; dies bei etwas schwankendem Realindex. Die wirtschaftliche Stabilität der Bundesrepublik und das vergleichsweise höhere Preisniveau der Immobilien in Deutschland führt gleichwohl dazu, dass bei einer inflationsbereinigten Betrachtungsweise die Immobilienpreise heute nicht sehr viel höher liegen als in den 1970 er Jahren.

Anstieg des Nettoeinkommens

Im selben Betrachtungszeitraum zeigt sich indessen, dass der Anstieg der Nettoeinkommen in Deutschland den Anstieg der Immobilienpreise prozentual weit übersteigt. So ist das Nettoeinkommen der Bundesbürger im Jahr 2019 gegenüber dem Bezugsjahr 1975 um mehr als 730 % angestiegen. Auch bei einer Betrachtungseis verkürzt auf 10 Jahre zeigt sich die Entwicklung des Nettoeinkommens der Bundesbürger stabil und weist einen konstanten Anstieg aus. Im Jahr 2018 lag das Jahresnettoeinkommen eines Bundesbürgers um etwa 38 % höher als im Jahr 2008.

Bei dieser Betrachtungsweise wurden und werden Immobilien daher als tatsächlich stetig erschwinglicher anzusehen sein.

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?

Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland?


Viele Teilnehmer am Immobilienmarkt hegen die Furcht vor dem Entstehen einer Immobilienblase am deutschen Markt, und den Folgen, die das Platzen einer solchen Blase nach sich zieht.

Die Furcht ist nachvollziehbar, da in anderen europäischen Ländern und in den USA solche Szenarien bereits Wirklichkeit geworden sind.

Die Ursachen des Entstehens einer Immobilienblase werden von Vielen darin erkannt, dass ein zu rascher und zu intensiver Anstieg der Immobilienpreise auf wirtschaftlich nicht solide Immobilienfinanzierungen trifft, denen Banken Vorschub leisten. Das soll bedeuten, dass Baufinanzierungen an Käufer vergeben werden, die bei sorgfältiger Betrachtung – sich den Immobilienerwerb nicht leisten können.

Geraten solche Erwerber in verschlechterte wirtschaftliche Umstände und verschlechtern sich nach einigen Jahren u.U. die Finanzierungsbedingungen, werden diese Immobiliengeschäfte notleidend.  Vollzieht sich diese Entwicklung in einem insgesamt großen Umfang, kann es zum Platzen der gebildeten Immobilienblase kommen. 

Nach Ansicht der Fachberater und konsultierter Experten der IMMOVEND Immobilien, steht eine entsprechende Entwicklung in Deutschland jedoch eher nicht an.

Gegen die Entwicklung einer Immobilienblase in Deutschland stehen folgende Fakten:

Anders als in den Ländern, die unter Immobilienblasen zu leiden haben, werden in Deutschland seit jeher private Wohnimmobilien nicht zu 100% ihres Wertes belastet. Die Beleihungsgrenze einer privaten Wohnimmobilie wird von den finanzierenden Banken regelmäßig bei etwa 70% bis 80% des Wertbetrages der Immobilie gezogen. Es müssen also private Immobilienerwerber zwischen 20% und 30% verfügbares Eigenkapital für die Investition aufbringen. Die vergleichsweise höhere Eigenkapitalquote vermindert das Risiko, dass Banken sich gezwungen sehen, Nachfinanzierungen vom Darlehensnehmer anfordern zu müssen..

Seit 2017 wurden zudem die gesetzlichen Regularien, die von Banken bei der Immobilienkreditvergabe zu beachten sind, im Sinne des Verbraucherschutzes geschärft.

Mit dem neu in das Kreditwesengesetz (KWG) aufgenommenen § 18a, wurden bspw. die Anforderungen an die bankseitigen Informationspflichten und die Prüfung der Kundenbonität geregelt. Es wurde die Umsetzung einer Widerrufsbelehrung sowie die Pflicht zur hinreichenden Qualifikation der kreditvergebenden Bankmitarbeiter adressiert. Insgesamt wird damit der Vergabe von sog. „faulen Krediten“ entgegen gewirkt.

Weiter unterscheidet sich auch die Laufzeitstruktur für Baukredite in Deutschland erheblich von der in anderen Ländern. Wurden in Spanien vor der Immobilienkrise Kreditlaufzeiten von teilweise über 40 Jahren vereinbart, bei entsprechend geringer jährlicher Tilgung, ist in Deutschland die Kreditlaufzeit mit etwa 25 Jahren deutlich kürzer angesetzt, bei einer ebenso deutlich höheren Tilgungsrate p.a..

Prognostizierter Trend in der Immobilien Branche

Wer über eine Investition in eine Immobilien nachdenkt, für den ist vor allem die Preisentwicklung über die nächsten Jahre von Bedeutung.

Werden weitere Wertsteigerungen in dieser Assetklasse erzielt oder wird die Immobilienblase platzen und Investments lohnen sich nicht mehr? Jedoch für dieses Jahr haben einige deutsche Städte, Prognosen in der Preisentwicklung von Immobilien abgegeben. Das Resultat gibt Aufschluß: Auch 2019/20 werden die Preise weiter steigen.

In über 80 Prozent der Städte kam es 2018/19 zu einer Preissteigerungen

Der Deutsche Städtetag hat in einer Blitzumfrage über 70 deutsche Städte zur Immobilienlage befragt. Zusätzlich hat der freiwillige Zusammenschluss sämtlicher Städte in Deutschland, Datensätze aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bewertet, die auf beurkundeten Kaufverträgen beruhen. Mit der Umfrage und der Datenauswertung des Deutsche Städtetags bekommen wir ein realistisches Bild davon, wie der Immobilienmarkt in Deutschland momentan ausgerichtet ist.

Demnach gaben über 80 Prozent der befragten Städte preis, dass es im vergangenen Jahr zu Preissteigerungen bei unbebauten Grundstücken, Wohnungen und Häusern gekommen sei. 12 Prozent der beteiligten Städte berichteten von konstant gebliebenen Preisen und sieben Prozent sprachen gar von sinkenden Preisen. Doch der Trend ist klar erkennbar: Auch 2020 steigen die Preise wieder deutlich an.

Die Preisentwicklung geht in vielen Städten weiter nach oben. Zwar hat sich gleichzeitig der Rückgang der Verkaufszahlen bei Grundstücken und Wohnimmobilien im Vergleich mit dem Vorjahr nicht fortgesetzt, aber das Ergebnis der Umfrage zeigt: Das Angebot an Wohnimmobilien am Markt bleibt nach wie vor hinter der hohen Nachfrage zurück.

Der Bund, Länder, Kommunen und die Immobilienwirtschaft müssen enger zusammenarbeiten. Das Bauen muss beschleunigt werden, was zu einem höheren Angebot führen könnte. Eine langfristig angelegte, kontinuierliche und ressortübergreifende Wohnungspolitik für eine breite Schicht der Bevölkerung, soll eine positivere Trendwende möglich zu machen.

Prognostizierter Preisanstieg 2020

Der Deutsche Städtetag beriet sich mit teilnehmenden Städte zudem über ihre Einschätzung zur zukünftigen Prognosen auf dem Immobilienmarkt. Angesichts erhöhter Nachfrage und kleinem Angebot dürfte das Resultat hierauf nicht überraschen.
Für 2020 prognostizieren die Städte konstante Verkaufszahlen, die mit weiterhin ansteigenden Preisen im Immobilienmarkt einhergehen.

Bedeutet das anhaltende Niedrigzinsniveau ein Risiko für den Immobilienkäufer?

Bedeutet das anhaltende Niedrigzinsniveau ein Risiko für den Immobilienkäufer?

Sicher locken niedrige Zinsen vermehrt Käufer zum Erwerb von Immobilien, die vor  zwanzig Jahren zu Zeiten eines hören Zinsniveaus, den Immobilienerwerb vielleicht nicht in Betracht gezogen hätten. Zumindest eine Warnung vor übereilten Entscheidungen scheint daher angebracht.

Immer wieder entscheiden sich Erwerber in den Finanzierungsverträgen für eine zu kurze Zinsbindungszeit und eine zu niedrige Tilgungstrate ohne die Möglichkeit von Sondertilgungen. Der Grund liegt darin, daß dann von Banken scheinbar bessere Zinskonditionen und geringere monatliche Belastungen geboten werden.

Am Ende der Zinsbindungszeit besteht dann regelmäßig noch eine hohe Restschuld, die im Falle steigender Zinsen ggfls. nicht mehr ohne wirtschaftliche Schwierigkeiten weiter finanziert werden kann. Der Verlust der immobilie ist dann nicht ausgeschlossen.

Wenn günstige Erwerbschancen locken, bleibt es gleichwohl unabdingbar, die für den Erwerb geltende Sach- und Rechtslage gründlich zu prüfen.

Kompetente Makler und Rechtsanwälte bieten Hilfestellung, wenn beim Grundstückserwerb das Grundbuch geprüft, das Baulastenverzeichnis und der Bebauungsplan eingesehen werden müssen um zu klären, ob möglicherweise Nachbarrechte oder sonst Rechte Dritter oder Vorgaben der Gemeinden das Grundstück der Wahl belasten und möglicherweise Bauvorhaben vereiteln.

Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist unbedingt die Frage nach dem Vorhandensein ausreichender Instandhaltungsrücklagen zu klären. Die Einsichtnahme in die Teilungserklärung ist ebenso wie in die Protokolle der Eigentümerversammlung geboten, und klärt im letzteren Falle, ob etwa kostspielige Instandhaltungen und Instandsetzungen anstehen.

Im Umgang mit finanzierenden Banken beachten Erwerber häufig nicht, daß bereits das Stellen einer Vielzahl von Finanzierungsanfragen sehr nachteilige Konsequenzen haben kann

Kreditanfragen werden grundsätzlich für ein Jahr gespeichert. Stellt ein Kaufinteressent innert eines Jahres mehrere Finanzierungsanfragen so werden alle diese Anfragen zu seiner Akte genommen. Der Umstand daß für einen Kreditinteressenten mehrere Anfragen vorliegen, kann Banken dazu führen, Zweifel an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Interessenten zu hegen und diesen in letzter Konsequenz als Darlehensnehmer abzulehnen.

Aufgrund dieser Sachlage ist es angezeigt, Kreditanfragen von bloßen Konditionenanfragen zu unterscheiden. Bei der Konditionenanfrage wird nur geklärt, zu welchen Bedingunen eine Bank grundsätzlich Kredite gewähren würde. Das Nachsuchen um eine konkrete Kreditgewährung ist damit noch nicht verbunden, es erfolgt keine Speicherung zur Bonitätsakte und es wird kein Einfluß auf die Beurteilung der Bonität des Bankkunden genommen.